邢雅晨【特别提醒】境外不动产租金：是否扣税看来源-中翰御思宸税务顾问

邢雅晨
如今，越来越多的居民企业开始拓展境外业务，在境外租用不动产的情况日益增加。对外支付境外不动产租金是否需要扣缴增值税和所得税，成为不少企业关注的问题。
对于增值税，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第十二条第二款规定，所销售或者租赁的不动产在境外的情形不属于增值税征税范围，故不需代扣代缴增值税。
对于不动产租赁所得是否缴纳企业所得税，有观点认为，应视境外企业所在国与我国是否签订税收协定而定。如根据我国和新加坡签订的税收协定，该项租赁所得为不动产所得，不动产所在国有征税权，因此该项业务在我国不需要缴纳企业所得税。但是笔者认为，此种观点有待商榷——对于境内企业对外支付的境外不动产租金，能否征税取决于该租金所得是否来源于我国境内。
如何判定收入的来源？以新加坡为例，假设我国某公司对外支付租金，有两种不同的租金支付方式。一种情形是，我国企业在新加坡租用不动产用于设立机构、场所，租金是该机构场所支付的，应作为该境外机构场所所得税前的费用扣除，计算所得税。该租金所得不是来源于我国境内，不能征税，企业无须代扣代缴企业所得税。
另一种情形是，我国企业租用新加坡某企业的不动产，专为储存、陈列或者交付的目的而保存本企业货物或者商品的库存。由于境外仓库仅用于存放本企业货物，很大程度上不构成常设机构，则采用另一种支付方式，即我国企业直接将租金支付给新加坡企业。该项租金是否构成来源于我国境内的所得呢？根据我国《企业所得税法》规定，租金所得，按照负担、支付所得的企业或者机构、场所所在地，确定是否属于来源于中国境内、境外的所得。从表象上看，此项所得似乎来源于我国境内。
但是在国际税收征管中，当来源国和居民国之间的税基诉求发生重叠和冲突时，主要由税收协定来协调，税收协定通过限制来源地国家对非居民税收征税权来明确双方征税权的归属。比如，根据中新税收协定第六条不动产规定，缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得，可以在缔约国另一方征税。中新协定所涉及的情况应为我国企业租用新加坡企业的不动产，只有在不动产在我国境内的情况下，该项租金才构成来源于我国境内的所得。我国企业租用新加坡企业的位于新加坡境内的不动产租金所得，协定并没有赋予我国（缔约国另一方）征税权。在国际税收征管实践中，税收协定的地位高于国内法。
因此，对于这种情形，该租金所得不属于来源于我国境内所得，企业仍然无须代扣代缴企业所得税。
来源：中国税务报