邢雅晨【疯狂的房租】长租公寓“收房”账本：中间商也不好当啊-经观地产

邢雅晨
赵亮 | 插图
北京等一线城市在成功控制疯狂房价时，多半未曾想到房租快速上涨成为城市管理者新的挑战。实际上两个月前深圳“富士康员工”与“万村计划”间的对立已经作出了警示：在住房问题进入“租购并举”新阶段后，我们的城市真的做好了准备吗？希望本组专题能够帮助城市管理和运营者厘清今天房屋租赁市场中发生的现象和逻辑，提供更有效的解题思路。
——编者按
| 机构篇
经济观察报 见习记者 陈博
“6月份我们刚放弃了一个项目，有点可惜。”王洋聊起前段时间的收房经历，语气中带着遗憾，“在深圳拓展合适的房源，挺难的。”
王洋在深圳一家上市房企旗下的长租公寓板块工作。他所说的项目，位于深圳市福田区一个地铁站附近，总建面约1.8万平方米，共计423套房，红本独栋，目前是酒店在营，年底到期。
“业主给我们的租金报价是1800万元/年，合同期10年，我们需要承诺每三年租金递增10%。”王洋告诉经济观察报，对于长租公寓运营机构来说，这无疑是战略部署的一个标杆项目，位置好，体量大，据他了解，许多长租公寓“大佬”都来谈过这个项目。
不过，从财务测算的角度，这却不是一个特别好的物业。王洋算了一笔账，改造完房源数量最多只能增加到 480套，对外的租金3500-4000元/月/套。以此估算，改造后的总租金收入2016万-2304万元/年，难以覆盖拿房成本叠加装修成本和运营成本。
王洋说，放弃是因为价格。这种项目后面如果没有强力资本支撑，一般长租运营机构都不敢做。
从事长租公寓的投资拓展近一年，王洋屡屡受挫。他所在的长租公寓公司，对公寓产品的合规性要求很高。但在深圳，拥有红本、产权比较清晰的物业，往往拿房成本都非常高，“哪怕后期打造成高端公寓产品，投资测算模型也做不过来。”王洋叹了一口气说，价格过不了关，所以拓展房源很困难。
支付给业主的租金一般偏高于周边市场价
拿房成本是长租公寓盈利链条上的第一关，直接影响着后续房租的高低。这个8月，“资本推高房租”的声音此起彼伏，首个聚焦点便是长租运营机构的高价收房。
8月17日，我爱我家前副总裁胡景晖在一场电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%—40%争抢房源，导致房租暴涨。
作为长租公寓运营机构进货过程的收房场景，真的沦为价格战的战场吗？
王洋以集中式公寓为例，剖析了整个收房环节。据其介绍，在深圳，集中式公寓的拿房渠道主要是城中村和厂房宿舍。其中，城中村房源的打通主要依靠特定资源，比如通过村集体股份有限公司中层领导的牵线与业主对接，其他房源则更多通过专门从事集中式公寓资源介绍的中介进行拓展。
议价之前，长租公寓运营机构通常会先做项目的市场调研。如果周边拥有同类长租公寓，在了解公寓的租金区间、产品户型等要素之后，运营机构结合自身的公寓产品进行类比，以预计后期租金收益。
市场调研的下一步是财务测算，每家运营机构都会制定一个固定的财务测算模板，通过这个模板倒推出拿房成本。但如果业主本身已给出心理价位，那运营机构只能根据这个心理价位推算后期产品的租金和盈利空间。
“整个过程中还要跟工程和设计人员进行沟通，他们根据项目的具体架构、所在地的改造政策测算出改造成本。测算结果全部出来之后，我们的工作是制作可行性报告。”王洋说。
根据王洋的观察，运营机构最终支付给业主的租金，一般偏高于周边的市场价。集中式公寓与业主的签约时长大部分在8年以上，前2-3年固定租金，接下来按照2-3年的周期，租金递增一定幅度。
滨江集团旗下暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司总经理陈驰补充，如果是毛坯房，拿房成本会更低一些。
而从单个小业主手上收房的分散式公寓，签约期限相对更短一点，普遍集中在5年左右。老谭是分散式公寓若干业主中的一员，去年3月，他与自如达成了一笔资产管理服务协议，合同期限长达5.5年。按照合同约定，老谭位于深圳市福田区一套95平方米的三房，以5400元/月的价格租给自如打理，自如承诺从第二年起，每年租金递增5%。
“5400元/月的租金与当时小区的市场租金差不多，现在已经进入第二年，自如的租金增加到5700元/月左右。他们按月准时支付租金给我。”老谭说，愿意租给自如，是因为长租期较为稳定。自如承诺每年涨一定幅度的租金，我不需要自己去寻找租客。
“前五年基本不盈利”
与高价收房的质疑相对，在长租公寓业内，“亏本生意”是当前多数运营机构的共识。“前五年基本不盈利。”碧桂园集团商管中心长租经营管理部总经理杨鹏在接受经济观察报采访时曾指出。“不盈利”体现在从收房到出租期间的成本支出，与对外租金收入之间的收支难以匹配。
王洋透露，在整个成本支出中，拿房成本是大头。此外集中式公寓的改造成本为1500-3000元/平方米，每间房的装修成本大约在5万-7万元之间。由于家具大部分需要定制，房间格局需要重新改变，设计装修、消防验收期大概2-3个月；分散式公寓每间房的改造成本2万-3万元。因数量较少，且大部分小区房的改造只需打个隔断，改造时间往往不会超过半个月。
自业主手中签下物业之后，关于设计装修、消防验收的这个时间差，近日被万科总裁、首席执行官祝九胜视为长租公寓发展过程中的遗憾和不足，“过往我们收到的房源较多，如何及时供应出来，这中间的时间差控制得不是特别好。”他说。
正是这种时间差，一方面造成空置成本，另一方面打破了短时间内的供需关系。不过，“时间差”存在的隐形成本，运营机构正在巧妙避开。
上述老谭与自如的合同条款同时显示，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，老谭第一年应给予自如60天免租期，从第二年开始，每年免租期25天。
除了“时间差”造成的隐形成本，杨鹏以上海市场为例，从运营机构的角度算了一笔更详细的账，上海一间公寓最终月租4000元，随着市场竞争的日趋激烈，拿房成本往往占据60%，即支付给业主的成本是2400元；装修成本（包含硬装、软装、家居、家电等）以7万元计算，碧桂园内部要求前五年分摊完装修成本，平均每个月装修成本大约1166元；再加上每间房每个月所投入的运营成本大概500元，统计下来，一间房每月总成本达到4066元。
“前五年每个月其实已经亏本了，但这是合理的。”杨鹏解释，在装修成本逐渐摊销完后，长租公寓的整个财务模型建立在未来租金预期有涨幅，且接下来对外租金的涨幅一般会高于运营机构承诺给业主的租金涨幅，这里面慢慢形成更大的租金差上。此外，五年之后，随着月成本的下降，还是有一定的盈利空间。
据了解，目前长租公寓行业内对投资回报期的普遍要求是合同期的一半。比如，在合同期限10年的情况下，大概5年运营机构得实现经营性现金流回正。这种依靠外部收房作为规模扩张的轻资产运营模式，常用指标是IRR（内部收益率），业内要求通常在15%左右。
赚取n+1的差价
在老谭看来，长租公寓的盈利空间依然存在。他的三房，如今从客厅做了隔断，变成四房。“自如重新粉刷了墙，每间房配置一张床、简易书桌和一个书柜，他们当时承诺合同到期后会将我的房子恢复原状。”老谭打听过，自如将这套四房做成合租房，主卧租金约2800元/月，其他3个房间租金分别在2000-2500元/月不等，整套房源租金超过8000元/月。
老谭认为，很多机构的盈利方式，就是这n+1的差价。如果租客可以持续续租，还可以赚取免租期的租金。
王洋也给出了长租公寓的一个改造规律，厂房宿舍改造完的房间数量，往往是之前的2倍；小区房则通常被改造成n+1户型。
按照长租公寓的改造逻辑，运营机构普遍通过提升安全等级和房屋内的居住硬件水平，促使居住品质的大幅提升，这本是好事，但因此增加的成本最终将会转移到租客身上。
此前万科曾公开表示，为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间，万科在面积上做调整，改造后房源套数的增加，是为了使单套租金维持稳定。
不过，从租客的角度来看，不计后续每年的涨幅，上述老谭的三房，改造前原本市场租金共计5400元/月，若平摊下来，每间1800元/月。改造后自如对外的租金单价由1800元/月上涨到2000元/月以上，每间与改造前相比涨幅超过10%。
—END—